爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
" g% @+ s9 J7 o5 c" J7 j0 u; J
我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
4 H: f* c- r8 g1 d4 v9 v
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
- ]% e$ @6 S; X
. r( u: H8 V7 T: }* p9 o, M我好像在某一个帖子也这么说过。

我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
( ]+ B" f0 p3 ^, ^1 Fhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
* ?2 F, d2 b( c1 d爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

2 _4 J" b* r5 h+ ]1 o  b看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

7 [) y/ R+ e- x1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
; h. S2 q( u# a% K0 I2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 D3 V( @' x# ^4 \
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
' w/ c0 G5 G; u" {' {, ^1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4 L7 J/ O8 Y0 m7 u+ i4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
) q7 J: V. l1 S" q) i+ r1 ]5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
+ _* P2 p' E4 X' I, d+ s6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
" M9 o8 v7 D  k% u, [5 N; o- _. y" v7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
5 l0 K2 ~3 _/ E0 n& t
由于大量二手 ...

* {0 x8 Q7 x  c! {很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

3 T0 G& ]  C1 B: M. ~! O# z按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
- L: n, F2 ~% t& P4 S8 q你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
0 M5 |2 ~2 _  t# c- _8 u# E1 d
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
, J9 j1 D) |% \6 I2 S& I
2 a7 u* Z9 P/ M/ H3 C! A[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
  P4 V' R& X. Z; E3 S& V
; p5 c5 g: u0 p# R# ]8 e: b
现在试着回答第二个问题。
% ]3 s; J5 V7 f- T2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
/ g& ]1 ?8 |3 {% e% ?
( {2 {9 e& N+ X3 g* c: [0 t4 A. \$ t由于大量二手 ...

$ P% A. N9 `) q/ m
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
  f9 _+ _9 n. E/ [: Q这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

* w# h* e% M  I, M& P7 m  r
% n0 K% H1 Y; ~+ R挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
! }8 a6 x% j% W0 u  u# c6 p! V* ~# d
8 @7 q+ x$ t/ y! p- u而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
7 [. d- p# @) Q; p3 i- U1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
# O' ]+ {* M+ T6 i" {+ @$ D  O b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
% ?+ ^. W' }# s0 ?; w& q9 ?; q d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
: f+ p! _  [7 J3 t/ H4 k6 Y1 L6 Y5 x3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

- R5 r# d7 k  i" X; T) A% Q我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


+ H3 F% x/ V; b6 Q现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

7 h3 v% B# {: z# i8 G! D* X前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

' C% E" d' C( ?, ~4 A她说的对不对，让我们拭目以待。
& T. t+ Z  j" x. m. {8 n, W+ `' B
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
* S: J; M8 ^. ^3 ], E/ e  Q

9 ^4 y4 E. _1 G8 h谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
( l4 T! C7 W' I* Y! v1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

! n- }0 I2 s$ _# @) E2 O: c( p- d有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
6 }+ M4 Y" V6 {. s4 K卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

' ^, G9 @4 p  t
' }) P9 \* }* L4 l6 x; g, xIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
; ]4 T6 m& W6 n- r7 g9 ]$ @% G
0 O8 n$ s4 J  E" M0 u5 vThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
: _  M. l4 @* f7 d
5 j1 {  m- R$ `0 X/ p
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
' Q2 r# e" u* A6 N9 B* N5 U. m
  ?: c  [$ ]+ l2 I8 RThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

8 v; R2 ~. B, }/ U3 ZGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
9 b) l# f) I- X# D  a, a7 l6 j爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

( h1 s8 x% l& _( H; o7 |* W
, p& j) @- g9 f* c& o现在和大家探讨第四个问题：
6 T: {( ?% J( x" Y; h4 A8 k4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
* N( ^, v+ u/ z8 |, o) ~( L- ~* {" W可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
; v4 f4 p: x8 a1 C2 W8 k2。 等房价稳定，并有回升。
6 f) z# h5 k  y) e3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
# l1 H4 H2 q# Q, N' f8 p     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

4 @! R. _) f+ Q) J) n% M6 |目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
; ]# P, _; F8 I* c3 [2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
! B* N0 h% F  M: w4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
. x- E% `* ?: h! L3 L* y9 u5 l% Q
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


/ V* U4 P" r4 E8 z% d现在和大家探讨第四个问题：
  B( p( R8 k+ u7 D2 k$ }' |" Z6 B4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
# J, ?0 O  o% X& K$ @8 [  S可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

3 Y7 a6 {7 `) H  r) C' v

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

, k' Q( a/ X0 ^
5 Q9 ]- B( N8 \这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

! G1 n# A% l. B; H5 N) E! ~1 x' {% lAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
" K" U! Y# O$ P  }# m, K3 L
1 S9 ~# z4 e' }8 O8 Y# r
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
1 p9 N6 Z% E# R* Z
) L5 w# D/ X% f你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

# G! r+ `3 [0 ^8 }1 t  a9 |/ i房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

7 _/ R4 ]6 u7 W3 j# e谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

. N; j1 J% F, K% d0 G$ g0 U0 `+ g3 c; s: k香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
+ C: Y- \7 ~4 D/ R: _
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
. O9 q1 {4 w/ K/ n
) `: B3 m5 G7 i6 T' j有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
( }* |$ g* x% ~7 X) A, G; F
) R, r  p6 k# m# P4 Y高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。