以房养房或有此打算的人进来看看

天线宝宝 · 发表于 2006-3-6 03:27

以房养房：在加拿大可能遇到麻烦吗？ZT

越来越多的中国移民加入“以房养房”的行列。有这样一个例子，一个六口之家，一对夫妇，两个小孩，加上一对老人，超出自己能力买了一幢4000多尺的大屋用于自住加出租，他家将一层隔成3个睡房，外加客厅、厨房和洗手间；二层隔成5个睡房和3个洗手间；地下隔成3个睡房，外加洗衣房和一个洗手间。除了他们一家人，二楼又住了3个单身，一楼住了6个留学生，地下还住了两家。十几口人每天进进出出，有时还带朋友来，人来人往，车到处乱停，严重影响了邻里的正常生活。他家的邻居是西人，对此烦不胜烦，在多次警告无效后，一纸告到了市政府。市政府接到举报后，立即给他家来了一封信，要派Inspector来检查，检查人员一来，看到这么多人同居一屋，明显违反规定。接下来，Fire Marshal也来了。人一多，火灾隐患就大了，消防局要来看看你家是否符合消防标准。再接下来，税务部门的人也来了。既然你出租，那就有收入，出租多长时间了，是否按时上税了…。当然，这些检查都不是免费的。

这一通查下来，市政府给你两条路：一，一个月内清空所有住户，变成自住房，不再出租；二，限期进行整改，达到出租房的一切标准。最后，这家人考虑，要达到市政府的标准，还要投入一大笔钱，买这么个大房子，已经倾其所有了；再说这房子已经被市政府盯上了，今后肯定会经常来检查，只好选择不出租；但不出租，自己又养不起这么大的房子，于是只好卖掉了。

合法出租有哪些标准

假设一下，如果这家人选择第二条路，按照市政府的要求进行整改，那他需要做哪些工作呢？为此，特地采访了Remax Excellence Realty Inc.的地产经纪陈建斌先生。陈先生在房屋租赁市场摸爬滚打近十年，自己也经营好几幢出租房，无论是理论还是实践，他都积累了一大套独特的经验。他和搭挡Kevin Guo举办的“房东房客联谊会”系列讲座，在多伦多大陆华人社区和留学生中已颇有名气。

据陈先生介绍，对于自住房屋，根据市政府有关规定，你最多只能出租给一户人家，也就是所谓的“第二寓所”原则。“第二寓所”指的是设置在独立屋或半独立屋内的一套自给自足的出租房间。所谓自给自足，是指必须有单独的厨房和卫生间，必须分门出入，也就是说，必须是一个完全独立的单位。除此之外，市政府对“第二寓所”还有许多具体的规定，比如说，设置第二寓所的房屋必须至少是五年新，也就是说，五年以下的新房是不允许设立“第二寓所”的。之所以这样规定，是因为建筑商对新房一般都有7年的维修期，如果新房结构有什么问题，五年之内应该都表现出来了。还有就是，第二寓所的面积要小于自住部份的面积，设有第二寓所的房屋必须至少有两个停车位。

另外,第二寓所还必须符合安省的building code及fire code的一些具体规定。比如每人最小生活空间不得少于9平方米或100平方英尺，壁橱和卫生间除外；室内天花板的最低高度应不少于6英尺5英寸；房门应该是实木或金属的，厚度不少于45mm；第二寓所必须有进口和出口两个通道，以防失火时一个通道被阻，还可以从另一个通道逃生，如果没有直接通向外面的出口，窗户必须至少有0.38m2大；每一层楼都需要安装烟雾报警器，卧室外必须安装一氧化碳报警器；第二寓所与房屋其它部分之间应有防火隔离，如30分钟等级的防火墙等。关于最后一点，陈先生补充到，虽然第二寓所可以设置在屋内的任何一层，但大多数都设置在地下室和阁楼上，一旦有火灾，撤离需要花费较长时间，所以，一般自住屋只需要15分钟等级的防火墙，但第二寓所防火墙的等级要求要高很多，必须达到30分种才能烧透的标准?

我们上面讲到的那家人，由于是自住房，按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。如果要出租给一户以上，那就不能用于自住，而是整幢房子纯粹用于出租。这种出租房，规定又不一样。据陈先生介绍，买房出租，首先要考虑的是Zoning问题。Zoning分很多等级，从Single family到Dual Plex，Tri Plex，Four Plex，Five Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。一般来说，Four Plex以下的，属于Residential；Four Plex以上的，就属于Commercial了。如果打算投资买房出租，首先要向政府申请Zoning。政府经过检查，觉得你买的这幢房从结构到面积都适合你申请的Zoning，才可以进行下一步，如消防检查等，全部检查合格，才能发给你准租证。

侥幸心理不可有

目前华人房屋出租市场，真正达到标准的并不多，存在很多“灰色地带”，大家都抱侥幸心理，捱得一天算一天，每人举报算我走运，有人举报算我倒霉。毕竟烦扰邻居被举报的还是极少数。问题在于，什么事都有可能发生，让你防不胜防。笔者曾接触到这样一个例子，某房东一屋多租，其中的一对小留学生情侣闹矛盾，男的拿水果刀把女方扎得满身是血，被人报警，结果警察一到，把一屋子人都带去询问，一来二去，全露馅了。百利置业地产经纪袁浩彬先生还讲了一个例子，他有一位熟人，把地下室用来出租，女租客和邻居西人老太太混得很熟。碰巧这位房东因为院子围墙的事和邻居老太太发生了纠纷，于是趁女租客邀她进屋坐坐的机会，将地下室的格局都画了图，然后举报到市政府。这位房东倒是限期进行了整改，达到了要求，不过是被迫的，据说后悔得直打自己的嘴，怎么就一时没管住，跟邻居吵起来了呢！

合法出租为什么那么难？

在一个法制社会里，法律出台却不能贯彻执行，听起来似乎很不可思议。但我们也不能说这全是房东的觉悟问题，目前租房市场的现状与政府的容忍和默许也有很大关系。一旦有人举报，政府追究还是要追究，但力度不大，最多派人来检查，一般不会罚款，只是要求你限期整改，主要是为了住户的安全考虑。很多房东也就是利用了政府的暧昧态度，反正抓住了也没什么大不了的处罚，最多一个限期整改，愿意整就整，不愿意整，大不了不租了。

话说回来，如果经济足够宽裕，有谁愿意把自家住的房子分一半出来出租呢？即使是投资买房出租的，大部分人也是以此为生计。买完房基本上所剩无几了，再拿出一大笔钱来整改装修，确实有难处。

屋主有屋主的难处，其实政府也有政府的难处，街头已经有那么多无家可归的人了，一旦痛下杀手，真正规范出租市场，那么多低收入穷人怎么办？几十万人将流落街头啊，这些人怎么安置？政府还得再建多少庇护所？任何一个政府在都不得不考虑这些社会现实。

目前的房屋出租市场，就是这样一个两难的境界。

“灰色地带”还要灰多久？

租房市场的“灰色地带”还要存在多久？这是一个很难回答的问题。市场上每年都有那么多的租客，需要靠“灰色地带”来消化掉。政府要真正痛下决心，一步到位使市场规范化，目前来看还很难做到。法肯定要立，但执法的力度，还要靠市场这根杠杆来调节。出租市场紧俏，执法力度大概会松一些；出租市场供大于求，政府就会加大执法力度，以保证合法出租屋的权益。不管政府的态度如何，有一点房东们必须心中有数：合法出租，对你及租客的安全，都是一种保障；即使今后要卖房，这也是一个绝好的卖点；最重要的是，依法办事，能让你有一份坦然的心境。

裙裾飘飘 · 发表于 2006-3-6 09:14

原帖由 天线宝宝 于 2006-3-6 02:27 发表
4 K) h( _% p3 C另外,第二寓所还必须符合安省的building code及fire code的一些具体规定。比如每人最小生活空间不得少于9平方米或100平方英尺，壁橱和卫生间除外；室内天花板的最低高度应不少于6英尺5英寸；房门应该是实木或金属的，厚度不少于45mm；第二寓所必须有进口和出口两个通道，以防失火时一个通道被阻，

安省有这种规定?反正在阿省就没有,不信去看新区的showhome,全部都用薄木板门,一敲咚咚响.

这儿挺好的 · 发表于 2006-3-6 11:18

租房还有这么多说道，够专业的

海妮妮 · 发表于 2006-3-6 12:23

还以为以访养房是指买了后全部出租呢，分租或合租还是算了吧，不够麻烦的。

wolfgan · 发表于 2006-3-6 13:17

好麻烦

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