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多伦多华裔咖啡店东主陈先生出售咖啡店陷争执,买家单方面凭租约获得「执达吏通知」(Bailiff Notice)进入店内开业,双方为此对簿公堂。法官指买家利用与店铺业主私订租约,占据咖啡店,事态严重后,颁令买家先行交付购买咖啡店出价的一半存入法院信託户口,并负责相关法庭费用,买家闻判后失踪,疑返回中国。陈先生的业主指咖啡店有官司在身不让咖啡店重开,陈宣称蒙受十万元加元损失。
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由中国福建移民来加已经十年的陈先生,于2009年花10万元购买位于东区Greenwood地铁站出口对面的一间20座位的小咖啡店,与拍档经营两年之后,决定将咖啡店出售另图发展。2011年5月,他在本地一个华文网站刊登出让店铺广告,叫价8.6万元,约一个月后,一对来自中国四川的夫妇表示有兴趣并展开磋商。9 f+ \7 D" S Z% ?, w, G
7 r N! J4 Q3 R) q 签订租约后执达吏封铺
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! M* T+ a. [/ q! e 陈先生称双方讨价还价后,以6.3万元交吉,店内货物需要另外计价,陈先生协助买方与房东商讨租约。据陈先生称房东于2011年8月5日与新买家达成租务协议,买方承诺在8月6日向陈先生支付买店全款。但他称买家并没有在商定的交接日支付购店全额资金,反而要求推翻之前协议,要求重新议价。期间陈先生收到买家委託人一封电邮,提出以低至「一元」价格收购店铺,并指买家已与房东签署租约及支付两月租金为由,要求陈先生交出店铺钥匙。
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4 S9 R% {, l; m# j 2011年8月28日收铺后,当晚约9点,陈接到房东致电称店铺发生事端着其赶回处理,他赶到店门外发现店铺大锁已被撬断,店铺警钟大鸣,除了他的生意拍档外,买家亦在场,店铺外玻璃上张贴一份「执达吏通知」(Bailiff Notice),指买家有权进入物业内,并要求前租客尽快取走店内物品,否则新租客有权对店内物品作出处置。4 A0 @- z) j [ a+ ]9 R* U$ x
. h$ b0 \8 z* O. L% J' g+ i3 k$ T# z 陈先生与买方激烈争吵,有人报警求助,警方到达现场后查看了「执达吏通知」,要求陈先生必须立即离去,建议双方循法律途径解决纠纷。陈先生取走些许个人物品之后找律师,并在2011年9月8日将买方告上民事法庭。12月7日首次开庭,先后经历三次庭审,虽然法庭未能就案件作出宣判,但法官于2012年1月20日向双方发出具法律效力的法庭背书(endorsement),其中包括了法官对于该案件的意见以及相关法庭颁令。在该文件中安省法院法官麦克依云(Judge McEwen J)表示,在控辩双方律师递交的往来信件中,买方从未提及佔据咖啡店原因,但与卖方陈先生未提供相关财务资料有关。
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多年积蓄和一盘生意在一场一元收购建议中散尽,陈姓店东在店铺外心情极为痛苦。' H- R* ?, [) U) @4 R
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法官斥侵佔行为不当
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2 U4 ]! p2 `" w6 q2 R, F5 N3 D; w 法官又指,买方利用租约作为「战术」(Tactic)占据咖啡店,与卖家重新商讨价格。法官指鉴于被告在未支付任何交易费用的前提下,已经占据他人商铺行为,事态「严重」,故颁令买家将咖啡店出价的一半,计约3.3万元在2012年4月21日前存入法院信託户口,并负责相关法庭费用。
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曾协助买家的法律顾问李先生称买卖双方在商讨商铺售价时,确曾达成6.3万交易意向,不过这是基于许多附加条件,包括:陈先生提供过去数年的每月营业财务单据,收支会计及税单等支持该售价。李先生声称他与买家是好友,他从去年6月谈论交易开始及至与房东倾谈租约这3个月期间,买家曾多次要求查看有关文件,但陈先生总是拖延,买家认为陈先生毫无诚意。李先生否认系由其协助买家撰写出价「一元」购店的电邮予陈先生,并称对此事毫不知情。- j2 a" O: ]& C& \
8 m# L3 i- L4 |% R5 z7 J 自知理亏逃返中国
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陈先生透过律师多方联络买方,获悉对方已返回中国,连场官司令他耗用约2万元律师费,他暂无力诉讼令案件悬而难决。房东以官司未完为由婉拒让陈重开咖啡店。陈先生可谓祸不单行,今年8月偶然发现买方的配偶仍居住在原址,遂上门追究但发生争执,惊动警方,陈先生涉及包括伤人在内的多项罪名。他称悔恨售店初期,未委託律师操作,疑有人钻法律空子令他约十万元的店铺化作流水。
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陈姓店东展示法院背书。
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咖啡店服务态度良好 顾客鼓励振作
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3 p( G I5 U9 z 咖啡店业主加斯(Gus)对咖啡店突然结业表示不愿置评,对于后来的租客单方面毁约离去,他称仍和拍档商量如何应对。加斯透露该商铺在招租中,但未决定是否将店铺重新租给陈先生。3 p4 F+ O8 t! c
% t: Z, k+ A( X& Q6 K 在咖啡店旁经营便利店的王小姐表示,她在区内经营便利店近二十年,目睹咖啡店开业及近年来多次转手。她指陈先生与周围商家相处融洽,待客态度良好,令客户对咖啡店留下好印象。她称她和附近的商家对咖啡店发生的转售争执感到震惊,也感到无奈。
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) v' G! P6 I+ {% L# T4 E" R" i" p* M 记者走访便利店期间,一名白人顾客看见站在一边的陈先生,立即与其拥抱并安慰他要积极振作。路人表示她曾是咖啡店的常客,对于咖啡店一年前的变故感到愤怒,她指事件发生之后不久,社区内不少中外人士均知晓。对于陈先生失业,她称感到非常痛心,并鼓励他振作精神面对生活。/ F5 V& F0 p$ l5 O
+ Q0 Q! r- J$ f# G1 V( b 加拿大生意买卖宜聘律师保权益
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本地法律界专业人士指咖啡店东主陈先生如果当初花费数百元,委託律师行事,便不会发生这种情形,他估计这是一个「买卖陷阱」。
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2 c. |: w6 t. U |) I+ I, | 律师栗钧表示,律师在生意买卖上所起的作用相当关键,但许多人往往为省下数百元律师费用而不聘用律师保障自己,带来许多意想不到的麻烦。他指在商业买卖中,律师会负责协助起草或审核买卖合同细则,查看各种法律问题,亦会对相关商业进行包括有无欠债,买方或卖方信用等等必要调查。不少问题商业买卖初期便会显现,协助委託人避免不必要的损失。
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. X5 t/ \* N0 ~- ` 栗钧指出,律师在商业买卖还会负责收订金及收取余额,并将其放置入託管帐户,犹如此案例中如有律师协助,收取买房购置全款或押金之后,将相关交易细则写入合同,再行续租约等方面的磋商,银货两讫才正式过户,就完全可避免后面的诸多被动局面。& ^& Q' W0 Q( b* R
0 f7 u- M x3 `! F3 G: v. |! p 至于事件中导致陈先生失去店铺的「执达吏通知」(Bailiff Notice),栗钧就指,该个文件并非由法庭发出,而是由受省府认证的执达吏公司或法警公司发出,协助扣押私人物品抵债,或与商业相关的租约租金纠纷等。他相信买方以合法租约取得「执达吏通知」,并行使通知令进入咖啡店。
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摘自
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