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a. 农地的稀缺性1 [8 O8 \6 k) j& ` k, { [8 I
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。8 L( O% k- l7 A. c
" r9 w8 a9 ?6 M; Z, `b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低3 A4 I y& S. I! j( U8 ` M$ K& u0 V
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
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; e k( [- l8 M1 xc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一; y+ U5 z4 M2 z! E' ~
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
0 _8 k5 D& A1 X; d( ]7 U: d由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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( T. }2 o# W$ K( Ge.高的回报率和易于管理的模式& h: Y3 w% \% t8 y: r/ |. b
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。% T# i% a* n- ?1 n* M( A" e4 e
6 Y( c# @. v9 K7 v' S# k7 s- q（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件5 w! w, |! l# q+ X, S3 _
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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g.萨省的农地有良好的基础设施
- M9 q9 U0 ^0 y* p( @% E8 o萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。9 P8 }1 G0 Q# }
! W; l( r+ g) a4 \% z2 v4 x4 gh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力- y) Y7 Z' K( H# S5 g6 Y9 g& G
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策， f9 F/ ?! p0 b+ I3 O2 N( K
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. " @( q3 m$ ]/ w. j: h7 H) W/ B4 E
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j. 遗产税
6 K& G: {6 L" | B1 w) |* ?& i75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。/ b. k7 |; B+ }+ r) l+ N
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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