鲜花( 0) 鸡蛋( 0)
|
09-02-15 08:10:05 ) s; |) A% _1 d: u) V' H3 d
5 `3 t; W- d) B. ^) Z5 I# s; t
最新的救市方案:4 {4 J5 Z' P! G; \$ w
# j; }- N- p/ J2 Z) P* z' f6 y根据最新的救市方案,大约480B用于直接拯救陷入水深火热的美国大众消费者,其余是政府开支,最终真正影响到就业市场的仅仅占有20%,包括如下部分:
: k1 p2 Z2 q, E* N e5 f* G
& v0 z) X: l$ v1 qThat includes $120 billion on infrastructure and science and more than $30 billion on energy-related infrastructure projects.
9 X+ b2 g; _% b( Y9 q% l& \, v+ J
% v, d, a; Y+ {其中直接用来资助房托的有$8000元的初次购房补贴.这个政策对于房市的促进作用不大,2006-2007年美国的自有房率接近70%,2008年也在65%以上,初次购房者本来有限;限于目前的就业市场,新增初次购房者数量更加稀少,因此无法推动房市价格.
( a3 R! h$ O* d. M: t+ m" } h" k/ }1 h' m `7 b% P) n b* x
降低房贷付款的弊端:( g* a f0 B( B |/ \2 z% Z9 K& @. D
F# s! P% _8 n9 W8 x# p8 J$ B& n
教主提出的降低房贷付款的策略,更好地推动了房价和租赁市场的下跌.房贷数额减少,就等于房子价值的下跌,房价下跌越多,又会进一步影响房租的下调.3 h. J" U, c' l# s( q! n! s
A: Q) C& _% q) A* h6 D4 ^" `" ~6 dF2以及JPM,C等银行纷纷暂停FORECLOSURE:5 i6 y; }! M1 V+ f( \
去年11月到今年2月,由于F2毫无理智地暂停FORECLOSURE,造成了美国FORECLOSURE RATE的大幅下跌.于是,这些蠢人以为找到了解决房市问题的关键,纷纷于近日宣布再次暂停.其实,越暂停,损失越大,这些损失,需要今后更加严格的信用限制来弥补.
& g: h6 Z$ u9 I而且,暂停期间,等于变相请房主免费居住房屋,这又反过来影响了房屋租赁的市场.7 M4 L/ Y+ k9 |5 [
2 [. S' y3 v6 e6 r; m, s; W
维州房屋租赁市场将遭受空前严重的打击:6 a2 {) R8 D) p% r, J4 n/ J
由于救穷不救急,片面拯救无力偿还贷款的穷人,势必牺牲国家安全的利益.
7 E) [3 E3 @0 E4 p y% s6 {- s/ {政府一方面号称要招纳大量的FBI,一方面又暂停了包括FBI大楼在内的诸多国安建设,并且将大幅消减国防开支,这对于完全依赖政府开支的维州房屋市场是大挑战。6 o% N/ g9 L$ e7 }% h `$ K
去年12月,维州的失业率已经达到5.3%,许多政府合同工失业后很难找到工作。这在维州历史上是未曾有过的,对于房屋租赁市场的影响将会在2009年3月之后放大显现,2009年9月逐渐达到高峰。
M+ \' w. n2 d! k; N
! s" V/ g7 d O. f过多举债对于房市今后的影响: S: c1 N! { J; {' C7 B
因为过度举债,未来10年之内,美国房市难以有像样地反弹,即使通货膨胀上升,但是鉴于房屋供应量的充足,以及人民生活水平的下降,生活必需品在日常开支中占据的比例日益增加,物价飞涨,而房租持续下跌并非不可能。即使房租不下跌,大多数租客大多会采用群租的方式来因应局势,造成房屋的过度使用和折旧,使得房主不堪重负。
- _- C' b ~4 K( n& d" t) D b9 p% _ z4 X
另外,由于目前的过度举债,造成了今后赋税的增加,特别是房产税将会持续上升,以弥补地方政府的财力不足,这对于房产市场也有非常不利的影响。
: M- l- i% F* c3 ?$ R1 x
/ |, a. d$ p6 `' f( F, Q综上所述,房市的好坏更加取决于市场的调节(见亚当斯看不见的手),政府的过度干预反而会影响房市的恢复。根据加州1980-2000年房市衰退的历程可以得知,正常情况下,房市的反转需要经历房贷利率大幅提升,房贷和租房成本接近,就业率提高等阶段,差不多10年时间才能恢复。/ X" a% Q( K! @- Z
s, q" B. A2 v5 u" e4 L/ ~目前人为地降低房贷,干预房市,只能促使租房成本同步下跌,加重衰退的进程,牺牲房主更加长久的利益,是非常不理智的市井行为。 |
|