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中国古语讲,欲速则不达,落实到美国银行家止赎的教训就是:心急抄近道,可能摔得鼻青脸肿。" r0 b% y$ ?+ H4 s. N5 ?) O, l% }
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美国止赎是何情境?当“美国梦”断供,银行就向法庭提供文件;不久,警员会扣响大门,目送屋主离开家园。6 f+ @& t3 s, h0 e
1 g2 e1 y3 M% v3 [2 }* ^5 |% ? 近期,美国房地产止赎文件造假事件不断升级。美国银行为首,宣布暂停50个州房屋止赎;约40个州的检察长宣称要发起联合调查,而奥巴马总统则投票否决了颁布“全国止赎禁令”的动议,他说,“这无益于脆弱低迷中的楼市”。3 h: U' T1 z1 e
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次贷带来如潮般的房地产止赎,虽然银行可以选择给房主重做贷款,降低利率,但费神费力,收益不足,银行也缺乏动力。! ^0 Z7 N& }5 }- L, j* H. ]* p
6 k1 d# v5 @. a$ G: I7 w8 y 于是,要处理的,就是堆积如山的止赎文件了。这些文件,通常厚达百业,签字处就需几十处,当时各银行灯火通明,通晓达旦赶工的报道可见诸各大报端,所谓的“机器人(36.390,1.11,3.15%)签名法”也是这样应运而生的。
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3 b# q, r% d8 s4 x5 ]( E 一牵涉富国银行(Wells Fargo)的案例中,银行代表人称,他的部门就是负责签字,每天的任务?签署50到150页的文件。除了日期,他们和机器人一样,一概不审。
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那么,银行应该确认哪些信息呢?这份协议提到,所欠的房贷要在2010年7月从华盛顿互惠银行(Washington Mutual Bank FA)银行转到富国银行。但前者2004年已更名,而更名为WaMu的银行 在2008又被接管,不复存在了。最离谱的是,被收房破产的房主,本该换来无债一身轻,但按照该文件内容,却还对债务负责。6 s3 x* Q, g. m; K$ P
0 O# m$ l; r8 C! p6 z 要知道,银行提交法庭的文件,是作为驱逐房主的依据,无论银行,还是其代表律师都有保证真实的义务,错误可被法庭视为公然“欺诈”。
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中国读者可能费解于,这些看似匪夷所思的错怎么会发生?因为美国房地产证券化程度很高,房贷打包后,会在金融机构间不断交易。止赎时,厘清交易链条和所有权颇费周章,次贷遭遇空前的时间压力,而“经验”也可能也助长了银行的胆量。
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[' V- N% `% S- _( Y4 j 业内律师称,这种文件错误事实上早就出现过,但以往房主无力聘请律师,而今,律师却被丰厚的“集体诉讼”利润吸引而来。他们会联系房主,主动代为检查文件,”只要给我免费的授权,我就帮你赢回房子。” + q$ F4 J8 }8 U# l" l5 L
3 ^. J) J8 n6 Y. N 当然,没人会因为这些错误免费拿到房子,但有可能获得重做贷款,甚至赎回物业的机会。这已经非常有人了,目前已有涉案房主获得利率从6%调降到3%的优惠。
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0 b/ A" |+ K- ^5 u1 {8 @8 Z 应该说,止赎房屋就像美国房地产的脓包,迟早要挤。鲨鱼吞食病弱鱼类,但也被叫做大海清道夫。这是奥巴马否决的主要原因。7 n# W! k2 U2 H5 V( D8 [! T- _2 f
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但美国的银行和服务于他们第一大房地产流程服务公司LPS,不会因此脱身。LPS是一家上市公司,和全美最大的50个银行都有合作,2009年收入2.76亿,就是这家公司,“发明”了用红绿灯评价律师处理止赎文件的速度,慢工细活的红灯得主,永远得不到生意。 |
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