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中国的房地产价格会保持高位稳定十年或更久[原创](ZT)
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买的人多,到了炒的程度,价格就水涨船高;没人买,“资金链断裂”,就会崩盘?这是自由经济下的逻辑。用在美国可以,但用在中国不对。
* ?. `+ b* ^, w b因为中国的房地产不是在自由经济的背景下的,它是,本质上,权贵聚敛草民财富的手段。在这局棋里,什么“资金链断裂”的房地产商、开发商,只是扮演买办角色的人,能不能算是主角都很难说。作为配角的房地产商遇到什么资金问题,这根本不是问题的关键。8 ?9 u& e7 V, `
银行是公家开的。可不可以赖账,简直不是个问题。一方面,贷方乐意为了“保护房地产市场”而让房地产商赖账;另一方面,房地产商难道是没有来头儿的人吗?
* u, }6 u- I7 [! |% ~9 A5 W6 b- _钱在国家的银行里,是国家的。它一旦流动起来,贷款也好,接受赖账也好,就能公转私了。所以赖账仅仅是个技术问题。
+ B' O: N( E9 x, C! E$ v, Y. A从官员来说,地是国家的,卖地所得,却有我一份,而且是很大一份。房地产崩盘,新官就拿不到这份,或者说拿不到这么大一份,因为毕竟,房地产建设成本的主要部分是地价。
* f4 G7 n/ n4 T( I: {% @官是胃口很大的,他们要是不玩儿大的,就宁肯等等看。具体来说,如果房地产崩盘了,我新官上任,假使有新盘,只能弄点小钱;那我不如不赚这个钱,只是托着这个价位,我这样做,自己毫无损失,而万一耗得购房者受不了了,房地产继续在高价位上发展,下个新盘我就能拿够。
- s# k7 w4 f: B/ F" N这里没有道德问题。说实在的,我现在看不到道德,只看到因果。官这个职业是高风险、高耐受的,必须要有高利润来支撑。至于是否可以选择低风险低利益,这个问题已经讨论了三十年,结论是:在这个系统里面不可能。你必须按照规则做事。
) Q) J/ B* [. M: C(这样说不等于我自己羡慕做官。举个例子,我能在拉萨开德克士但是没开,就是担心杀鸡这个果报。所谓高风险高利益是从利益的、职业的因果关系来看的,但更大范围的因果,一般人看不到也想不到。) 1 |) e% g! I: y- i
所以这个事情不是“资金链断裂”的房地产商做得了主的。应该说,主角可能更着急。中国大部分的问题都在:属于公家的财富,被官员个人以不受制约的较大自由来支配。所以官是不需要自己出钱出力的,他完全可以通过公共资源来支援房地产商。房子卖不出去,暂时仅仅是维护费用,包括修理、员工工资、有限的水电消耗,还有房地产商的个人的“上等人”的生活水准。这些其实也未必要很多钱,卖几套房子就好。政府可以出面来买,有些地方就是这样做了。或者再批一笔贷款,以其他名义、走其他公司牌子都可以,神不知鬼不觉。总之这笔费用好解决。
' n6 S+ v% o& B: D% i这事说白了就是这么几条:
4 V. a) ^$ l# M一、房市是政府或者具体说政府的官员来决定涨跌的,不仅购房者改变不了,甚至房地产商也只是个配角。: d, J' i8 X8 ]+ k! K! j# J9 L
二、房地产崩盘无利于官员;维持房地产高价,即使短期无利于官,长期则有一定可能性,至少值得赌一把。* K% h/ t. }2 L4 r( H- A( K
三、房地产商的“资金链”不是一个关键问题,因为政府允许他们赖账,并可以通过一些明的暗的方式给予资金支持,解决长期的维护费用、生活费等问题。
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/ P: {0 A- Z2 N) c不考虑溢价因素,人为什么要买房?是要“拥有”吗?首先,从大道理说,人生不带来死不带去,可以说我今天住这儿,这就是我的房;其次,中国的土地只有使用权,而无产权。当然房子好像是有产权的,可是房子可不能盖在空中。(如果房子可以盖在云彩中,那我相信云彩也会只有使用权了)。
4 E4 C" _5 G5 c, O- i" `5 J于是,下一步,群众就断了买房的念想。需要住房子的,认清现实。于是中国进入租房社会。人们新婚、定居、毕业,不再讨论买房,而是“租了房没有?在哪里?”这造成房租价格上涨,吃瓦片有利可图。为了换取一些现金,房地产商有可能将押在手里的空置房出租获利。于是这样做的效果就成了:居者有其屋了。不管产权如何,至少大家住上房子了。当然,以后这个房子要卖,就成了二手房了。除非跟美国这里一样二手房比新房还贵(因为新房有很多麻烦,这就跟穿二手皮鞋一个道理,当然还有一个原因就是房屋建筑质量高,二手三手都无所谓),那这房子就卖不了新房的价格了。但这不要紧,算一下它会空置多久,可以估出一个平衡点,作出最合理的选择。反正我房子空着也是空着,收租换现是个办法。此外,将来还可以给一点折价卖给租户,这对他们有两个吸引力,一个是折扣,一个是不需要搬家。 2 w. o* G: W4 O0 e; q% T. ]
那么租房市场可否炒作?把它炒高,形同买房“月供”一样?如果做到了这点,房地产商就无形中解套了,等于是他们自己当起了房东。但因租房市场情况复杂,涉及到一些技术问题,比如“二房东”的限制等,操作上有点困难。虽然有困难,但如果政府有决心,还是有办法的。政策上“倾斜”一下,“二房东”合法无限制,允许“集团经验”,然后就会出现一个两个有背景的租房公司,他们以高于市面的租价到处租房子,然后统一管起来,形成垄断,下一步就是提升价格了。。。那个时候,群众面临买房还是租房的选择,而无论哪条路,都意味着要掏足够的钱。既然如此,当租金的价格高过了“月供”,而且还需要交一大笔保证金或者“礼金 ”(在日本的说法)的时候,群众就宁肯去买产权房,于是:房地产市场就恢复了,就流动了!哈哈哈哈! 9 [ x9 I. o2 a' U6 c! c9 }
You know,掌握行政资源的官,有很多办法办事。上述“租房管理公司”,可以为他们赚取财富,而哄抬起来的价格导致房地产市场重新兴旺,又继续为他们的高风险高利益的职业服务。而这个东西,是可以设法做到的。比如,一开始,由于大家都不买房,房租会有合理地提升。所以政府可以将责任推给散租房东,说是他们把租价炒起来的。然后会有一批专家、学者、教授为房租暴涨大声疾呼一番,说这是什么现代社会的标志、某某国百分之多少的人都是租房云云。甚至更进一步,打击 “非法租房”,以治安等为借口,而将租房业纳入“政府统筹”,也就是给那一两家公司搞。不需要我说,狗都知道那一两家公司是啥子背景了。 ( M. ^% ~# }; f3 E. `2 R- R
睡马路?这不是一个选择。棚户区?这也是政策不允许的。也许房价没有上涨的空间了,因为确实老百姓买不起更贵的了。但是肯定来讲,它也不会下跌。崩盘的地步恐怕不到。取得一个平衡、停留在这个高位倒是差不多。也就是逼得持币观望而仍然勉强买得起房的人出血购房。 |
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